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NOZIONI GENERALI SULLA LOCAZIONE

Cos'è la locazione
Il Codice Civile definisce la locazione nell'articolo 1571 come quel contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a fare godere all'altra (conduttore) un bene immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (canone di locazione). La locazione immobiliare si configura dunque come un contratto, vale a dire come un accordo consensuale tra le parti; soggetti della locazione sono il locatore, vale a dire colui che cede in godimento l'immobile (normalmente è il proprietario dell'immobile, ma potrebbe anche essere l'usufruttuario o, comunque, colui che ne ha la piena disponibilità) e il conduttore (o locatario) che prende in consegna l'immobile e che si impegna a corrispondere un determinato canone. Il codice civile prevede alcune disposizioni che disciplinano la locazione in generale; le varie tipologie di contratto di locazione sono poi regolate da specifiche leggi ordinarie.

Gli obblighi del locatore
Il Codice Civile definisce in linea generale nell'articolo 1575 i doveri principali che il locatore assume con la firma del contratto di locazione:
- obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione.  L'obbligazione più intuitiva e immediata che sorge a carico del locatore è quella di consegnare al conduttore l'immobile oggetto del contratto di locazione, tramite la consegna delle chiavi; l'immobile, inoltre, deve trovarsi in buono stato, vale a dire in condizioni da poter essere subito utilizzato;
- obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso pattuito. Ciò significa che il locatore deve garantire al conduttore l'utilizzo dell'immobile, per l'uso convenuto, durante l'intero corso della locazione; pertanto, chi concede in locazione un appartamento, deve garantire la possibilità di abitarlo fino al termine della locazione; da ciò deriva l'obbligo del locatore di eseguire nell'immobile tutte le opere e le riparazioni che si rendano necessarie per mantenerlo in buono stato locativo; in particolare, sono a carico del locatore tutte le opere di straordinaria manutenzione (mentre sono di competenza del conduttore le opere di piccola e ordinaria manutenzione);
- obbligo di garantire il pacifico godimento del bene durante tutto il corso della locazione. Quindi il locatore non può compiere sul bene locato opere che ne diminuiscano il godimento da parte del conduttore (ad esempio, lavori di una certa entità che impediscano al conduttore di abitare l'appartamento locato per un certo periodo); inoltre il locatore è tenuto a garantire il conduttore da interventi di terzi che pretendano di avere diritti sull'immobile (il locatore deve quindi assicurare che non esistano terze persone che possano reclamare la disponibilità dell'immobile per effetto, ad esempio, di un precedente contratto di locazione).

Gli obblighi del conduttore
L'articolo 1587 del codice civile sancisce gli obblighi fondamentali che assume il conduttore:
- obbligo di prendere in consegna la cosa ed utilizzarla osservando la diligenza del buon padre di famiglia: il conduttore non solo deve prendere in consegna l'immobile (ritirandone le chiavi per poter dare inizio al rapporto di locazione), ma è tenuto ad utilizzarlo seguendo la regola comportamentale di diligenza; deve quindi goderne in maniera oculata ed è tenuto ad eseguire con tempestività tutte le opere di ordinaria manutenzione che si rendano necessarie, oltre a riparare i danni eventualmente arrecati per sua diretta responsabilità;
- obbligo di pagare il corrispettivo nei termini convenuti: il conduttore è naturalmente tenuto a versare al locatore il canone pattuito, come contropartita del godimento del bene; il pagamento dovrà avvenire entro la scadenza mensile convenuta e con le modalità pattuite (a mezzo assegno, oppure a mezzo bonifico bancario o direttamente al domicilio del locatore).
L'articolo
1590 del codice civile stabilisce poi un terzo obbligo fondamentale del conduttore:
- obbligo di restituire la cosa locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento d'uso: il conduttore ha l'obbligo di riconsegnare le chiavi dell'immobile allo scadere della locazione, provvedendo all'eventuale riparazione dei danni arrecati; il conduttore non è tuttavia tenuto a ripristinare lo stato dell'immobile qualora il deterioramento rilevato sia causato dal semplice e normale utilizzo dell'immobile.

Elementi principali del contratto di locazione
Gli elementi e istituti principali del contratto di locazione, che è possibile individuare in ciascun contratto, indipendentemente dalla tipologia dello stesso, sono:
- la durata: la durata del contratto di locazione è normalmente stabilita dalla legge, che può definire un termine minimo di durata (ad esempio durata minima di 4 anni per i contratti ad uso abitativo), oppure un termine minimo e uno massimo entro il quale le parti concordano la durata da attribuire al rapporto di locazione (ad esempio durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi per i contratti di natura transitoria); in ogni caso il contratto di locazione non potrà avere durata superiore al limite massimo di 30 anni fissato dal codice civile;
- il rinnovo: il contratto può prevedere un rinnovo tacito, salvo disdetta che ciascuna delle parti può inviare all'altra entro un dato termine di preavviso (ad esempio, il contratto ad uso abitativo di 4 anni prevede il rinnovo tacito di altri 4 anni se non viene inviata disdetta); in alternativa il contratto può essere "a termine", escludendo cioè il tacito rinnovo e intendendosi definitivamente scaduto alla data di cessazione della locazione;
- le modalità di disdetta: la legge prevede inoltre tempi e modalità che consentono alle parti di recedere dal contratto di locazione; generalmente, mentre al locatore non è consentito di disdettare il contratto prima che questo giunga a scadenza, il conduttore ha invece facoltà di recesso anche nel corso della locazione;
- il canone: il canone di locazione può essere libero, cioè soggetto alla contrattazione delle parti, oppure concordato, vale a dire determinato in base a parametri e criteri stabiliti per legge;
- l'aggiornamento del canone: il canone di locazione stabilito in contratto può subire, nel corso della locazione, aggiornamenti e variazioni; generalmente il canone viene aggiornato sulla base dell'aumento del costo della vita accertato dall'ISTAT;
- il deposito cauzionale: si tratta di una somma che il conduttore versa al locatore al momento della stipula del contratto di locazione, a titolo di garanzia per il rispetto di tutte le obbligazioni contrattuali; tale somma va restituita al termine del rapporto di locazione, dopo aver verificato lo stato di riconsegna dell'immobile e l'adempimento degli altri obblighi (pagamento del canone e degli oneri accessori, ecc.) con la possibilità del locatore di trattenere la somma eventualmente necessaria al risarcimento di eventuali danni o mancati pagamenti; la legge stabilisce che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità di canone;
- gli oneri accessori: sono oneri accessori le spese per le utenze (normalmente pagate dal conduttore direttamente ai fornitori previa intestazione dei contatori) e le spese condominiali; queste ultime sono ripartite addebitando al conduttore le spese di ordinaria amministrazione e gli oneri relativi alla fornitura dei servizi comuni (servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore, manutenzione del giardino, ecc.) mentre rimangono a carico del locatore le spese per le opere di straordinaria manutenzione (ad esempio le spese per l'eventuale rifacimento della facciata, per la sostituzione dell'ascensore, ecc.);
- le spese di riparazione e di manutenzione: seguendo lo stesso criterio appena esposto le spese per le riparazioni che riguardano la singola unità immobiliare sono ripartite attribuendo al conduttore quelle di ordinaria manutenzione e al locatore quelle di manutenzione straordinaria.

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